Nửa cuối năm 2022, trong bối cảnh nguy cơ lạm phát tăng, đầu tư BĐS vẫn được xem là kênh trú ẩn an toàn khi nhiều nhà đầu tư có xu hướng nắm giữ tài sản hơn.
Hơn 80% nhà đầu tư BĐS chọn đây là công cụ đối phó lạm phát
Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) mới có Báo cáo thị trường BĐS quý II/2022. Theo đó, VARS điểm lại các vấn đề nổi bật của thị trường BĐS nửa đầu năm 2022.
Dòng tiền có dấu hiệu chậm lại
Thứ nhất, lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại.
Mặc dù vậy, trong một cuộc khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới BĐS đang hoạt động, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư BĐS như một công cụ đối phó với lạm phát.
Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, hầu hết các nhà môi giới được hỏi (90%) cho rằng giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay.
Thanh khoản giảm rõ rệt
Dữ liệu của VARS cũng cho thấy thanh khoản trên thị trường BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay. Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, là giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng.
Cụ thể, thống kê của VARS cho thấy trong nửa đầu năm 2022, riêng phân khúc căn hộ có gần 22.800 căn được chào bán, trong đó quá nửa là các căn hộ thấp tầng, đất nền. Hầu hết căn hộ chung cư đều là từ các dự án đã chào bán trước đó, tình hình cấp phép rất hạn chế. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ tiếp tục duy trì mức 51% như năm 2021.
Chính sách siết tín dụng
Chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Theo VARS nhu cầu đầu tư BĐS, đặc biệt là phân khúc nhà ở đang không ngừng tăng, với động lực chính đến từ cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Nguồn cung BĐS từ trước đến nay chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng nhu cầu, do những ách tắc trong các thủ tục cấp phép dự án…
Thị trường nhà đất TP. Hồ Chí Minh chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5 – 10% chỉ trong vòng một tháng. Trong tình hình giá nguyên vật liệu đang có xu hướng tăng mạnh do bất ổn địa chính trị, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp BĐS ngày càng trở nên cấp thiết. Việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.
Các kênh huy động vốn yếu và thiếu
Cuối cùng, các kênh huy động vốn yếu và thiếu. Nhiều dấu hiệu cho thấy tình hình thắt chặt tiền tệ vào BĐS trong tương lai không xa.
Theo VARS, nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức buộc phải thận trọng hơn nữa với các quyết định rót tiền ra. Với mảng kinh doanh bất động sản, cho dù đại diện đã chính thức phát ngôn là cơ quan này không có chủ trương siết tín dụng.
Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 lại đưa ra nhiều tín hiệu dòng tiền sẽ bị thắt chặt với kênh đầu tư này.
Cụ thể, tại dự thảo mới, Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ… của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.
Theo VARS, giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, thay vào đó, đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh.
Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.
Nửa cuối năm thị trường còn nhiều dư địa
Trao đổi và dự báo thêm về thị trường BĐS nửa cuối năm 2022, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, quỹ đất hạn chế, tốc độ cấp phép dự án chậm chạp cùng với một số chính sách kiểm soát tín dụng BĐS khiến thị trường có thể lâm vào tình trạng hụt nguồn cung.
Cùng với đó, nỗi lo lạm phát, nhu cầu tích lũy tài sản, trong đó có tài sản BĐS lên cao, khiến nhu cầu đầu tư BĐS tăng trưởng, thúc đẩy mặt bằng giá tại một số phân khúc.
Cụ thể, đối với thị trường nhà ở, thống kê của VARS cho thấy quá nửa nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc căn hộ thấp tầng, đất nền trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng.
Những bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến chủ đầu tư các dự án đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Ngoài ra, việc cấp phép chậm cho các dự án một lần nữa khiến nguồn cung nhà ở gặp khó.
Trong khi đó, lạm phát cũng đồng thời thúc đẩy người dân mua BĐS để nắm giữ giá trị, trong đó đất nền và các căn hộ thấp tầng được ưu tiên. Bên cạnh đó là sự hồi phục kinh tế rõ rệt sau đợt càn quét của COVID-19 khiến tốc độ đô thị hóa bị gián đoạn suốt hai năm qua được phục hồi trở lại. Lượng dân cư đổ lên thành phố khiến nhu cầu nhà ở tăng lên một cách tự nhiên.