Giá đất tiếp tục đẩy lên cao trong khi tính thanh khoản thị trường chưa tương xứng. Điều này khiến chuyên gia lo lắng xuất hiện bong bóng cục bộ. Người mua nên làm gì?
Sau 2 năm ảnh hưởng mạnh mẽ từ dịch Covid-19, thị trường ở hầu hết các khu vực đều tăng giá. Ngoại trừ những đợt thực hiện giãn cách xã hội, thị trường tạm chững cả giá và giao dịch, sau đó lại phục hồi với giá luôn ở một mức mới cao hơn. Việc nguồn cung dự án co ngót do thắt chặt pháp lý cùng với chi phí đầu vào tăng cao được cho là nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất.
Thị trường xuất hiện bong bóng cục bộ?
Giá BĐS tiếp tục tăng cao
Trong báo cáo của Batdongsan.com.vn, thị trường BĐS quý 1/2022 cho thấy, trong khi loại hình chung cư, nhà đất thổ cư, BĐS nghỉ dưỡng ít biến động thì đất nền, đất nền dự án tại nhiều tỉnh thành vẫn sôi động. Mức độ quan tâm đất nền cả nước trong quý 1 giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại tăng 4% so với quý 1/2019 – khi dịch Covid-19 chưa xuất hiện. Lượng tìm kiếm từ khóa quy hoạch trong tháng 3 vừa qua tăng 22% so với tháng 3/2021 cho thấy nhu cầu mua, tìm kiếm vẫn rất lớn.
Đáng chú ý, tuy nhiều tỉnh thành phía Bắc và phía Nam tuy sụt giảm mức độ quan tâm nhưng giá đất vẫn neo cao và tiếp tục tăng thêm. Điển hình như tại Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Quốc Oai đều giảm trung bình hơn 10% nhưng giá rao bán lại tăng lần lượt 20%, 21%, 11% và 26%. Tại thị trường phía Nam, mức độ quan tâm đất nền Bình Dương, Đồng Nai đều giảm 13% nhưng giá rao bán tăng lần lượt 27% và 7%. Ở những địa phương có lượng tìm kiếm tăng mạnh như Tây Ninh, Bình Phước, Long An, giá BĐS cũng tăng 12-13% và 23%.
Tâm lý đầu tư diễn ra mạnh hơn
Theo ghi nhận từ báo cáo, thị trường thời gian gian có mức độ quan tâm sụt giảm ở nhiều nơi. Song, giá đất vẫn tiếp tục tăng lên và chưa có xu hướng dừng lại. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư đang tập trung chính ở loại hình đất nền còn nhà đất thổ cư, căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực không có nhiều biến động.
Diễn biến này cho thấy tâm lý đầu tư đã diễn ra mạnh hơn trong 2 năm dịch bệnh, người dân chọn đất nền để trú ẩn dòng tiền trong bối cảnh lạm phát gia tăng. Thực tế, 3 tháng đầu năm nay và suốt 2 năm qua, sốt giá BĐS đã diễn ra tại nhiều địa phương, trải dài từ Bắc vào Nam. Điểm đáng chú ý là từ năm 2021, giá rao bán ở nhiều nơi tiếp tục tăng mạnh nhưng thanh khoản thị trường khá thấp. Đây cũng là một chỉ báo về việc xuất hiện bong bóng giá đất cục bộ.
Điều này có đáng quan ngại?
Các chuyên gia cho rằng, bong bóng giá sẽ làm suy yếu tính thanh khoản của thị trường BĐS. Tuy nhiên, tình hình này chỉ xuất hiện ở những nơi “sốt đất” chủ yếu là những địa bàn lân cận “ăn theo” sức nóng tăng giá ở vùng lõi, mức độ ảnh hưởng của các địa phương này không đại diện cho tổng thể.
Hơn nữa, sự sụt giảm thanh khoản thị trường phần lớn do khan hiếm nguồn cung. Trong khi đó, theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn nhu cầu mua ở thực của người dân vẫn đang rất cao đặc biệt là các khu đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương… nên tình trạng bong bóng giá đất cục bộ chưa có ảnh hưởng lớn tới thị trường chung.
Người mua nhà đất nên làm gì?
Chuyên gia Trần Khánh Quang chia sẻ, bong bóng giá xuất hiện cùng với nguy cơ lạm phát tăng, người nắm giữ tài sản sẽ tính tỷ lệ trượt giá vào giá thành BĐS bán ra thị trường, điều này càng thổi bùng lên cơn sốt giá. Do đó, trong trung hạn, thị trường nhà đất có thể chịu sức ép suy giảm, phát triển không bền vững. “Các nhà đầu tư cần thận trọng rà soát lại danh mục đầu tư và kiểm soát dòng tiền khi các dấu hiệu bong bóng BĐS bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều”, ông Quang khuyến cáo.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cũng nhận định: “Việc tăng giá đất ở vùng lõi và sốt đất cục bộ dẫn đến nhiều hệ lụy trong việc phát triển các hạ tầng cũng như những dự án trọng điểm quốc gia, chi phí phát triển dự án tăng mạnh kèm theo đất dùng cho sản xuất bị thu hẹp sẽ ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lại.
Đối với các nhà đầu tư thì đây là giai đoạn nhạy cảm của thị trường khi nhà nước hạn chế dòng tín dụng đi vào các tài sản đầu cơ như đất nền, nghỉ dưỡng, dòng BĐS cao cấp. Do đó các nhà đầu tư nên rà soát lại danh mục đầu tư, hạ tối đa tín dụng và thanh khoản các tài sản ở các khu vực có sự tăng nhanh về giá, tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.”
Hưng Phát Group